Как функционирует ОСМД ®

В июле 2016 года вступил в силу закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Началось активное создание объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД) вместо ЖЭКов.

В июле 2016 года вступил в силу закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Началось активное создание объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД) вместо ЖЭКов. На 2016 год пришелся бум создания ОСМД, например, в Сумах в этот период было создано более 40 ОСМД, по сравнению с 15 в 2015 году. В 2017 году этот показатель снизился вдвое. На сегодняшний день в Сумах создано 215 ОСМД, но только 80 из них функционируют в соответствии с законодательством об ОСМД, остальные – «фейковые» и работают только на бумаге, - отмечает Роман Гученко, глава Ассоциации объединений совладельцев многоквартирных домов «Сумщина» (г. Сумы), член Национального совета по вопросам создания на функционирование объединений совладельцев многоквартирных домов при Кабинете Министров Украины, председатель ОСМД в своем доме. Предлагаем выяснить, что же представляет собой такая форма управления, как ОСМД, какие у неё преимущества и функционал по сравнению с ЖЭКами. 

Итак, объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) — неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками квартир и нежилых помещений для содействия использованию собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. ОСМД — механизм самоуправления, который позволят собственникам управлять многоквартирным домом: принимать общие решения, распоряжаться деньгами, собранными на дом, контролировать проведения ремонтных работ, и создавать комфортные условия для совместного проживания в таком доме.

Преимущества и недостатки ОСМД

ОСМД эффективная форма управления многоквартирным домом, которая позволяет улучшить качество получаемых жильцами услуг. У этого механизма есть множество преимуществ, но есть и недостатки. Давайте в этом разберёмся.

Преимущества:

- самостоятельное управление домом и благоустройство придомовой территории;

- прозрачность расходов и контроль над финансово-хозяйственной деятельностью;

- заключение договоров собственников с подрядчиками напрямую, получение качественных услуг;

- освобождение от налогов (ОСМД не платит ни налога на прибыль, ни НДС, в отличие от ЖЭКов);

- оперативное реагирование на проблемы дома и защита интересов собственников в суде;

- право самостоятельно устанавливать размеры взносов на содержание и управление домом;

- возможность получать доходы и брать кредиты: собственники могут сдавать в аренду подвалы или фасады и благоустраивать дом за счет этих денег, освобождаясь от уплаты налога на прибыль;

- оперативное реагирование на проблемы: собственники лучше коммунальщиков знают, что, прежде всего, нужно сделать в доме и могут решать такие вопросы без ненужной волокиты; 

Недостатки:

- отсутствие человека, готового возглавить ОСМД. 

При выборе формы управления, необходимо понимать различия ОСМД и управляющей компании. По словам Романа Гученко, управляющая компания – это тот же самый ЖЭК, она платит налог (от 5 до 20% в зависимости от налогообложения предприятия), и во многом зависимая структура, а также совладельцы дома лишаются 100% контроля за своими деньгами. В отличии от нее ОСМД – неприбыльная организация и при такой форме управления все решения принимаются исключительно собственниками дома.

Источники дохода ОСМД

Согласно статье 21 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», основные денежные средства ОСМД может получать от:

- добровольных денежных взносов и платежей совладельцев;

- компенсаций по субсидиям и льготам, которые предоставлены отдельным категориям граждан;

- кредитных и заемных средств;

- сдачи в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома освобождаясь от уплаты налога на прибыль;

- капиталовложений собственников, собранных на оплату расходов по организации ОСББ. 

Этапы создания ОСМД

Процедура образования объединения совладельцев многоквартирного дома довольно трудоемкая и потребует терпения. Стоит придерживаться определенной последовательности действий и, если разобраться, в этой процедуре нет ничего сложного.

Шаг 1 – создание инициативной группы

В состав инициативной группы должно входить минимум трое владельцев квартир или нежилых помещений дома. Арендаторы квартир и нежилых помещений, а также лица по доверенности, членами такой группы быть не могут. 

Шаг 2 – подготовительная работа

Следующий шаг инициативной группы – формирование реестра владельцев квартир и получение информации о владельцах жилых и нежилых помещений, составление предварительной сметы содержания дома.

Для формирования перечня всех сособственников представители инициативной группы могут обратиться в Центр предоставления административных услуг (г. Сумы ул. Горького 21) или к нотариусу. Поскольку Государственный реестр прав заработал только с 2011 года и в нем отсутствует информация по многим квартирам, то информацию по ним можно получить в департамент ресурсных платежей Сумского городского совета (ул. Садовая, 33). Важно также провести информационно-разъяснительные работы среди совладельцев о том, зачем создается ОСМД и какие выгоды оно несет. 

Шаг 3 – учредительное собрание

На учредительном собрании принимается решение о создании ОСМД. Созыв участников проводится под подпись или заказным письмом на адрес помещения не менее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания (день проведения собрания и день отправки писем не учитывается). Уведомление обязательно должно нести в себе информацию по чьей инициативе созывается собрание, место и время проведения собрания и проект повестки дня. 

Перед собранием инициативная группа подготавливает проект протокола учредительного собрания, список совладельцев для регистрации присутствующих на собрании и списки голосования по каждому вопросу, т.к. по каждому вопросу собственник голосует отдельно и письменно. Кроме того, должны быть подготовлены предложения по составу правления ОСМД и ревизионной комиссии, проект устава ОСМД. Участников собрания регистрируют в письменном виде. Для принятия решения необходимо большинство голосов всех совладельцев, а не только тех, кто присутствовал на собрании (50% + 1 голос).

Шаг 4 – государственная регистрация

Процедура государственной регистрации ОСМД бесплатная и осуществляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей». Для проведения государственной регистрации ОСМД как юридического лица уполномоченному лицу необходимо подать государственному регистратору протокол учредительного собрания с такими приложениями, как протокол инициативной группы, список оповещённых, списки присутствующих, листы голосования, листы письменного опроса (если он проводился), копию паспорта уполномоченного лица. Заверять у нотариуса ничего не нужно. После регистрации ОСМД в течении 10 дней необходимо обратится в налоговую для получения статуса не прибыльности. Также в этот период изготавливаются печати и открываются счета в банке. О создании ОСМД желательно уведомить органы местного самоуправления. 

Шаг 5 – генеральное собрание

После государственной регистрации ОСМД проводится общее собрание, на котором принимается решения: определяется порядок управления объединением и утверждается дата, с которой объединение приступает к содержанию дома, также утверждается смета и размеры денежных взносов на содержание дома, создается ремонтный фонд и другие фонды в случае необходимости. 

Шаг 6 – начало управления домом

На этом этапе вся ответственность за дом и его содержание переходит на собственников дома (которая осуществляется через ОСМД), и с этого момента застройщик не несет ответственности за последующие действия или бездействия собственников, в том числе за подписания договоров с подрядчиками и выполнение ими своих обязанностей. В этот период руководство ОСМД заключает соответствующие соглашения с подрядными организациями договора по содержанию или нанимает на работу людей для выполнения определённых функций.

Стоит отметить и про возможность контроля работы правления и председателя ОСББ. Многих жителей волнует вопрос, стоит ли нанимать стороннего человека на должность главы ОСМД с точки зрения эффективности. На этот вопрос нельзя дать точный ответ. На сегодняшний день в Сумах сохраняется пропорция 50/50. 

Высшим органом является генеральное собрание собственников дома, которое выбирает из своего состава правление и ревизионную комиссию.  Правление – исполнительный орган, и подотчетен общему собранию. Глава правления в рамках своих полномочий не имеет права самостоятельно принимать решения, даже поставить дополнительную лавочку, он подконтролен правлению и выполняет исключительно их поручения. Для удобства Роман Гученко рекомендует утверждать на общем собрании план деятельности ОСМД на год, тогда правлению не нужно из-за каждой мелочи собирать общее собрание дабы спросить разрешение, и в такие случае правление никто не обвинит в самоуправстве.

Обязанности ОСМД

Проблемой может стать неосведомленность собственников дома и руководства ОСМД о своих обязанностях. Особенно остро стоит вопрос распределение ответственностей между ОСМД и компанией-застройщиком. Давайте разберемся в этом вопросе. 

Обязанности ОСМД и компании-застройщика

Обязанности компании-застройщика

Обязанности ОСМД

Закончить все строительные работы

Составить акт осмотра дома вместе с компанией-застройщиком

Сдать дом в эксплуатацию и получить у государственной архитектурно-строительной инспекции Декларацию про готовность объекта к эксплуатации.

Непосредственное управление домом согласно принятых решений общего собрания и нормативно- законодательных документов

Подвести все коммуникации к дому и к каждой квартире: газ, электричество, воду, канализацию и т.д.*

Заключить договоров с исполнительными организациями

Получить почтовый адрес

Установить газовые котлы и счетчики

Благоустроить территорию для сданной секции или для всего комплекса после завершения строительства всех секций

*Отметим, что компания-застройщик подводит коммуникации к дому согласно установленному проекту и техническим условиям. Но жильцы дома могут пользоваться этими коммуникациями только после подписания соответствующих договоров с поставщиками услуг (газо -, водо-, электроснабжения). 

Обязанность по уплате земельного налога за земельный участок под многоквартирным домом возникает у лиц, которые оформили право собственности или право пользования этим земельным участком. До оформления такого права земельный налог не уплачивается. Согласно п. 2 ст.42 Земельного кодекса Украины «земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящихся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины». Но на сегодня такого порядка нет, и это значит, что земля не может передаваться ОСМД как в собственность, так и в пользование.

Владельцы квартир и нежилых помещений должны знать и понимать, что содержание многоквартирного дома — это их прямая обязанность и не зависимо от того есть в доме ОСМД или нет. Ст. 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» чётко прописано, что  обязанности по обеспечению содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в этом доме, включая текущий ремонт, содержание многоквартирного дома и придомовой территории, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и отопления, вывоз бытовых отходов, объединения возлагаются на собственников квартир и нежилых помещений, которые в нашем случаи  реализуют свои права и обязанности через ОСМД.

Законом  «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определено, что договора, которые касаются каждого помещения газо- и электроснабжения должны заключать напрямую с владельцами квартир и нежилых помещений. В Ст. 22 этого закона указано: «Газо- и электроснабжение квартир и нежилых помещений осуществляется на основании договоров между их владельцами и газо- и электроснабжающей организации в соответствии с требованиями законодательства». А по водоснабжению и теплу ОСМД может как выступить коллективным заказчиком услуги, так и могут быть прямые договора – это право выбора определяется самостоятельно совладельцами на общем собрании. Одновременный расчет, например, за водоснабжение ОСМД и каждым собственником не допустим.

На застройщика возлагаются обязанности, в соответствии с техническими условиями, которые он получил в газовой структуре, водоканале и у электропоставщика подвести эти коммуникации к дому, но отнюдь не подписывать договоры на поставку коммунальных услуг от имени владельцев квартир.

Согласно решения Высшего хозяйственного суда Украины, ОСМД не обязано заключать договоры о предоставлении услуг по централизованному водоснабжению и водоотводу с обслуживающей организацией. Они предоставляются непосредственно собственникам помещений на основании прямых договоров (дело №911/2458/16).

Стоит отметить, что ОСМД не является получателем услуг. Получатель услуг — это владелец квартиры, поэтому и договора может заключать только владелец, а не ОСМД. Собственник должен подписывать договора с компаниями, которые предоставляют услуги (водоканалом, облэлектро и т.д.) и оплачивать счета напрямую таким компаниям, а ОСМД может быть заказчиком услуг на общее потребности дома и соответственно их оплачивать место совладельцев.

«Владельцу квартиры важно осознавать, что согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» именно совладелец несет полную ответственность за надлежащее содержание дома, но отнюдь не ОСМД, потому что ОСМД это просто форма управления. Поэтому, в случае возникновении необходимости в ремонте, собирается собрание владельцев квартир и на нем принимается решение о выделении денег на ремонт из бюджета ОСМД, взятии кредита или, в случае необходимости, обращении о помощи к горсовету. Конфликты владельцев квартир с застройщиками возникают постоянно. Они возникают на почве неосведомленности со стороны собственника и по причине недоработки - со стороны застройщика, например, когда затягивается сдача дома. Единственным верным решением является стол переговоров и выяснение причины конфликта. Следует учитывать, что через ОСМД проще общаться с застройщиком, потому что собственники ведут диалог как юридическое лицо, а не каждый день обращается с одинаковыми вопросами в офис компаний-застройщиков», - отмечает Роман Гученко.

Роман Гученко считает, что идеальный алгоритм взаимоотношений ОСМД и владельцев квартир во-избежание конфликтных ситуаций таков:

1) Застройщик подводит коммуникации к дому и к каждой квартире.

2) Застройщик берет на себя ответственность и пломбирует все квартирные счетчики (вода, газ, электроэнергия).

3) Владелец заключает договор с компаниями, которые предоставляют услуги.

4) Компании снимают пломбы и подключают коммуникации в квартире. 

Застройщик может пойти на компромисс с жильцами и подготовить соответствующие документы о компенсации услуг, например, о временной компенсации электроэнергии, в случаи если договоры на предоставления электричества еще не подписаны.

Несомненно, ОСМД это более эффективный способ управления многоквартирным домом, но владельцы квартир, создавая ОСМД, должны оценивать и понимать, как все преимущества такого объединения, так и обязанности, которые на них возлагаются.

По словам Романа Гученко: «При покупке квартиры в новостройке, владелец такой квартиры должен понимать, что он приобретает не только квартиру, но и становится собственником всего дома, начиная с подвала, и заканчивая крышей здания, и очень важно знать, что ни органы местного управления, ни застройщик не имеет право выбирать за него форму управление домом (назначать свой ЖЕК), все решает сам собственник через общее собрание. Кроме этого, необходимо учитывать, что сразу заселиться владелец не сможет. 2-3 месяца уйдет на решение всех организационных моментов: выбор формы правления (ОСМД, управляющая компания или ЖЭК) и заключение договоров с компаниями, которые предоставляют услуги газо- и водоснабжения, электричества и т.д.».

За консультацией по созданию ОСМД жители г. Сумы могут обратиться в Ресурсный центр поддержки ОСМД, который создан при Ассоциации ОМСД «Сумщина», по адресу г. Сумы, ул. Горького, 21, каб. 313 или по телефону (0542) 701-009, консультации предоставляться бесплатно. 

view counter
Новости партнеров
view counter
view counter
12
В Сумах прошел чемпионат Украины по художественной гимнастике
В Сумах прошел чемпионат Украины по художественной гимнастике
В Сумах прошел чемпионат Украины по художественной гимнастике
В Сумах прошел чемпионат Украины по художественной гимнастике
В Сумах прошел чемпионат Украины по художественной гимнастике
В Сумах прошел чемпионат Украины по художественной гимнастике
7
"Барса" (Сумы) - "Арсенал-Киев" (Киев) - 1:0
"Барса" (Сумы) - "Арсенал-Киев" (Киев) - 1:0
"Барса" (Сумы) - "Арсенал-Киев" (Киев) - 1:0
"Барса" (Сумы) - "Арсенал-Киев" (Киев) - 1:0
"Барса" (Сумы) - "Арсенал-Киев" (Киев) - 1:0
"Барса" (Сумы) - "Арсенал-Киев" (Киев) - 1:0
22
МСК «Сумчанка» - ХК «Колос» Борисполь, 6:0
МСК «Сумчанка» - ХК «Колос» Борисполь, 6:0
МСК «Сумчанка» - ХК «Колос» Борисполь, 6:0
МСК «Сумчанка» - ХК «Колос» Борисполь, 6:0
МСК «Сумчанка» - ХК «Колос» Борисполь, 6:0
МСК «Сумчанка» - ХК «Колос» Борисполь, 6:0
9
Зомби в Сумах
Зомби в Сумах
Зомби в Сумах
Зомби в Сумах
Зомби в Сумах
Зомби в Сумах
4
ПФК «Сумы» - ФК «Титан» 0:0
ПФК «Сумы» - ФК «Титан» 0:0
ПФК «Сумы» - ФК «Титан» 0:0
ПФК «Сумы» - ФК «Титан» 0:0
ПФК «Сумы» - ФК «Титан» 0:0

Вы можете отметить интересные вам фрагменты текста, которые будут доступны по уникальной ссылке в адресной строке браузера.