Станом на сьогодні в країні нараховується майже 5 мільйонів внутрішньо переміщених осіб, чиї домівки залишилися в окупації, були зруйновані або знаходяться в зоні бойових дій. У відповідь на ці виклики 14 лютого 2026 року Президент підписав закон, що закладає основу для формування абсолютно нових правил у житловій політиці.

Впровадження інституту соціального житла

Однією з ключових новацій є створення фонду соціального житла, якого в Україні наразі майже немає. Реформа передбачає кардинально новий підхід до управління таким фондом.

Передбачається, що операторами соціального житла можуть бути лише неприбуткові організації, а не комерційні забудовники, наприклад. Це означає, що кошти від оренди будуть спрямовуватися виключно на обслуговування будинків або будівництво нового житла, а не на прибуток власника.

Плата за проживання в такому житлі не повинна перевищувати 25-30% від сукупного доходу родини, що дозволить вразливим категоріям населення мати гідні умови життя.

Розглядаються варіанти як будівництва нових об'єктів, так і викупу вже готового житла для швидкого розселення людей, зокрема внутрішньо переміщених осіб.

Європейський інвестиційний банк вже розпочав роботу над наданням щонайменше 400 млн євро українським громадам для будівництва соціального житла.

Доступне житло

Новий закон передбачає появу в Україні операторів доступного житла - це окрема модель, яка відрізняється від операторів соціального житла. Йдеться про організації, що зможуть будувати та управляти проєктами доступного житла за правилами, які визначить Кабінет Міністрів.

Працювати в цій сфері зможуть різні компанії - як українські, так і іноземні. Водночас для них передбачать обов’язкову акредитацію та чіткі вимоги щодо прозорості роботи й управління коштами.

Держава та громади надаватимуть таким операторам певні преференції. Зокрема, можливе виділення земельних ділянок на пільгових умовах. Фінансування будівництва доступного та соціального житла може здійснюватися не лише з державного чи місцевих бюджетів, а й за рахунок міжнародної технічної допомоги.

Також передбачено механізм державних або місцевих гарантій для проєктів будівництва - це має забезпечити завершення об’єктів і зменшити ризики для інвесторів.

Цифровізація єдиної житлової системи

Реформа передбачає обов'язкове створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, яка буде працювати з усіма реєстрами, що є на сьогодні в електронному вигляді в Україні, та постійно наповнюватись. У ній буде зібрана вся інформація про житловий фонд державної, комунальної та приватної власності.

Аналітику, зібрану в єдиному місці, можна буде використовувати при розробці стратегії регіонального розвитку та розвитку сільських територій.

Працюватиме система за певним алгоритмом. Людина, яка хоче поліпшити свої житлові умови, зареєструється в електронному кабінеті ресурсу, де система автоматично проводить верифікацію особи.

Система самостійно перевіряє наявність майна, рівень доходів та використання пільг, наприклад, програми «єОселя» або субсидій.

На основі аналізу людина отримує оптимальний варіант вирішення житлового питання - від соціальної оренди до пільгової іпотеки чи службового житла.

Захист пріоритетних категорій передбачено законом

Закон зберігає право на безкоштовне отримання житла та приватизацію для чотирьох категорій: родин військовослужбовців, працівників поліції, рятувальників (ДСНС), дітей-сиріт та дітей, які позбавлені батьківського опікування.

Щодо внутрішньо переміщених осіб, підхід буде диференційованим. Економічно активні переселенці зможуть користуватися програмою «єОселя», де держава компенсує частину першого внеску. Для соціально вразливих груп - пенсіонерів, людей з інвалідністю, основним механізмом стане саме соціальна оренда.

Прозорість ринку нерухомості та регулювання послуг

Реформа також торкається «тіньового» сектору оренди та ринку нерухомості.

Наразі податкове навантаження на орендодавців становить близько 23%, через що ринок перебуває в тіні. Обговорюється зниження податку до рівня ФОП (близько 7%) за умови обов'язкової реєстрації договорів у цифровій системі.

Законом передбачається регулювання роботи ріелторів. Мета змін - знизити ризики для клієнтів і забезпечити контроль за якістю послуг.

Планується створення єдиного реєстру реєлторів та чітке визначення їхніх обов'язків. Ріелтор буде зобов'язаний перевіряти документи власників, наявність судових спорів та заборон, технічний стан квартири, законність перепланувань та підключень до мереж, наявність прописаних дітей та боргів за комунальні послуги.

Що ще передбачає житлова реформа

2026 рік стане роком імплементації цих змін. Очікується ухвалення спеціальних законів про Фонд соціального житла, де, серед іншого,  детально пропишуть методику розрахунку оренди та про управління житловим фондом, що має навести лад у багатоквартирних будинках без ОСББ. На основі отриманих цифрових даних громади нарешті зможуть розробляти стратегії регіонального розвитку, базуючись на реальних цифрах, а не на припущеннях.

У пошуках тимчасового житла для переселенців: Уряд спростив оренду держмайна

І поки житлова реформа набирає обертів, Кабінет Міністрів удосконалив механізм забезпечення внутрішньо переміщених осіб тимчасовим житлом, зробивши процедуру оренди державного та комунального майна більш доступною для організацій, що надають прихисток.

Відтепер громадські об’єднання та благодійні фонди можуть орендувати приміщення для проживання ВПО за символічною платою - 0,01 від розрахункової орендної ставки.

Державні та комунальні установи у сферах освіти, охорони здоров’я, культури, фізичної культури і спорту, а також соціального захисту отримали можливість орендувати об’єкти без проведення аукціону - за 1 гривню на рік за кожне приміщення.

Крім того, господарські товариства з державною часткою понад 50% можуть передавати власну нерухомість для розміщення переселенців на період воєнного стану та ще протягом шести місяців після його завершення — також за 1 гривню на рік.

Очікується, що такі рішення спростять використання вільних гуртожитків, санаторіїв, спортивних баз та інших об’єктів і допоможуть громадам оперативніше створювати місця тимчасового проживання для людей, які були змушені залишити свої домівки через війну.

Також в Уряді закликали провести в громадах аналіз комунальної нерухомості, яка може бути використана в якості житла для внутрішньо переміщених осіб.

Не забудьте підписатись на наш телеграм-канал. Там ще більше оперативної інформації!