Блоги

ОСББ, как много в этом слове…

для слуха мэриевского слилось…

Общество совладельцев многоквартирного дома, или, как названо в Законе Украины «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» - ОСББ. Закон можно почитать и изучить тут: http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2866-14

Итак, что такое ОСМД, зачем, какие плюсы и минусы в этом.

Давайте разберемся по-порядку.

Что это такое? ОСМД – общество совладельцев многоквартирного дома – это орган самоорганизации населения. Общество имеет статус юридического лица.

Плюсы:

1. Проводиться капитальный ремонт за счёт «бывшего» владельца дома. Это или мэрия или предприятие, у которого на балансе был этот дом.

2. Отказ от ЖЭКа, который ничего не делает. ОСМД имеет право заключать договора с предприятиями и, самое главное, КОНТРОЛИРОВАТЬ количество и качество услуг, которые общество получает.

3. Общество само решает, какие работы и когда проводить.

4. Обществу выделяется придомовая территория.

5. Общество само распоряжается нежилыми помещениями. Соответственно само получает арендную плату.

Минусы:

1. «Бывший» владелец не сделает капитальный ремонт. Нет, на словах он не только будет поддерживать создание ОСМД, но и поможет с оформлением. Но когда дойдёт дело до денег – придумает тысячу отговорок. Из ярких примеров – ОСМД по ул. Харьковской, 4, где люди уже готовы перекрывать улицу, чтобы «выбить» ПРИЧИТАЮЩИЕСЯ им ПО ЗАКОНУ деньги на капитальный ремонт.

2. Общество САМО ведет документацию. В том числе по получению жильцами субсидий. Следовательно ОСМД – это определенный штат необходимых сотрудников. Председатель, бухгалтер, юрист. Зарплату им нужно платить из общедомовых взносов, так называемой «квартплаты». Но на финансовых проблемах я остановлюсь позже, более подробно.

3. С придомовой территорией не всё так гладко. Чиновники «по своему» трактуют Законы, на придомовых территориях с благословения мэрии могут быть сданы в аренду, проданы и т.д. Кстати, эта проблема касается и нежилых помещений. Так что мой лично совет – нанимать грамотного юриста, если решили создавать. Потому что по ст. 1 ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» - «житловий комплекс  -  єдиний  комплекс  нерухомого майна,  що утворений земельною ділянкою в установлених межах,  розміщеним  на ній  жилим  багатоквартирним будинком  або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс».

4. В ОСМД каждая копейка на счету. А о «советских строителях», те кто делал ремонт своими руками могут многое рассказать. Sad

Зачем создавать ОСМД?

Если отбросить рекламную шелуху, то можно сказать просто: действенный контроль. ОСМД само заключает договора, платит деньги подрядчикам, получает услуги, контролирует качество и количество услуг, т.е. подписываются акты выполненных работ.

Причём Общество контролирует и качество оплаты своих жильцов. Нет оплаты – взыскивается через суд.

Ну а теперь о грустном.

Прежде чем создавать ОСМД нужно посчитать финансовую составляющую, чтобы банально «не вылететь в трубу».

Тарифы.

Общество имеет право все платежи собирать на свой единый счет. Но, как подсказывает логика и практика как успешных так и проблемных ОСМД в Украине, лучше ограничиться так называемой «квартплатой» и доходом от сдачи помещений в аренду. Все остальные платежи жильцы могут платить и сами, напрямую.

Согласно ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» - ОСМД является неприбыльной организацией. Однако арендная плата, зарплаты и т.д. облагаются налогами. Так что пока эта законодательная коллизия окончательно не решена, всё зависит от квалификации юриста ОСМД.

Доходы.

1. Обслуживание жилья, т.е. квартплата. В ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» чётко КТО ИМЕННО устанавливает данный тариф не указано. Поэтому тарифы согласовываются с исполкомом в соответствии с ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» и ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні».

2. Ставки арендной платы устанавливает сам Общество.

Расходы.

1. Зарплата необходимому минимуму сотрудников.

2. Расходы по текущим ремонтам.

3. Формирование фондов. Например, копятся деньги на проведение капитального ремонта.

4. Улучшения. Например покупка новой детской площадки.

Вернёмся к упомянутому мною «вылету в трубу».

Возьмем стандартную девятиэтажку из 4 подъездов. Не «первая линия», так что доходов от аренды нет. Платят только жильцы.

1 этаж – это около 200 м2. т.е. платы поступает за 7200 м2. Тарифы в Сумах на данный момент в районе 1 гривны за м2.

Общая же площадь дома, который ОСМД необходимо содержать больше 10000 м2, потому что входят чердак, подвалы, лестничные пролёты и т.д.

Теперь посчитаем их доход.

В месяц планируется 7200 гривен поступлений. Но на самом деле меньше, т.к. люди получают субсидии и реально платят меньше. Когда пройдёт возмещение на счёт ОСМД субсидий – в нашей стране планировать сложно. Так что возьмём цифру 6 тысяч гривен. Возможно даже и меньше, потому что домов со 100% своевременной оплатой я лично не встречал.

Теперь посмотрим расходы.

Председатель, бухгалтер, юрист. Даже если их удастся уговорить на среднеобластную зарплату в августе составила 1913 гривен, то остаток на содержание дома составит всего 261 гривну Smile Покажите мне умника, который за эти деньги наймёт дворника, оплатит вызовы электрика, сантехника и т.д.

Так что РЕАЛЬНО ОСМД может выжить в домах с оплачиваемой площадью от 15 тысяч м2. Много ли таких в Сумах?

Думаю, я доходчиво объяснил целесообразность создания ОСМД во всех домах города, как этого хотят в мэрии?

Конечно, мне могут возразить, что тогда создавайте домовой комитет. Но основная суть домового комитета – это контроль за ЖЭКом. Но этот же контроль ОБЯЗАНО осуществлять УЖКХ за зарплату!!!

Так может нужно в УЖКХ наконец-то порядок навести?

view counter

Комментарии

Елена Адаменко

Бармалей! Что, по Вашему мнению, лучше сделать жильцам новостроя:создать ОСМД или позволить застройщику передать дом в коммунальную собственность и, следовательно, пусть в дом жэк?

Barmaley

Как для жильцов будет лучше - решат сами жильцы. Основную схему ВОЗМОЖНОГО финансовой целесообразности образования ОСМД я привёл в блоге. Пусть берут в руки калькулятор и считают Wink

Ведь на самом деле "новизна" дома дает только один плюс: не нужно всеми правдами-не правдами "выжимать" деньги из "бывшего" владельца, как мыкаются жильцы в ОСМД по ул. Харьковской, 4.

И, смотря на полную управлеченскую импотенцию нашего УЖКХ... я бы рекомендовал, если они откажутся создавать ОСМД (планируемые расходы превысят доходы) обязательно создавать домовой комитет. Но и в этом случае за нашими "избранничками" и "чинушами" нужен глаз да глаз. Иначе получиться, что домовой комитет НЕ СМОЖЕТ контролировать ЖЭК. А такие примеры, к сожалению, несмотря на все слащавые речи и прожэкты Минаева-Куца, в городе есть.

 
Цитата:
В редакцию «Данкора» обратились члены инициативных групп дома № 5 на ул. Харьковская и жилого массива на ул. Гамалея. Они возмущены тем, что Сумской горсовет в разрешении на создание ими домовых комитетов исключил из полномочий домовых комитетов те принципиальные пункты, ради которых люди, собственно, их и создавали. …

- Эти полномочия мы придумали не сами. Мы списали их из методических рекомендаций, которые разработал и утвердил горсовет (решение №540 от 25 апреля 2007 года), - пишет в редакцию член инициативной группы дома №5 на ул. Харьковская Наталия Якимец. – Примечательно, что, когда мы обратились в управление ЖКХ с просьбой лать нам ознакомиться с проектом решения «О предоставлении разрешения на создание домового комитета в доме № 5 на ул. Харьковская в г. Сумы», юрист управления ЖКХ Евгений Дамов показал нам проект, в котором эти основные пункты были.

23 июня этого года сессия разрешила нам создать домовой комитет (решение № 3976-МР).

Мы, честно говоря, сразу не стали даже вчитываться в это решение: думали, что все нормально, так, как было в проекте. Но на днях, при подготовке к собранию жильцов перед подачей документов на легализацию домового комитета (заключительный этап создания) я перечитала решение и ахнула. В нем ни слова ни о контроле за уплаченными жэку деньгами, ни о согласовании работ, ни о подписании актов выполненных работ.

Вы сами писали об этом ;) http://www.dancor.sumy.ua/articles/law/38318

К слову. В решении, который висит на сайте мэрии http://meria.sumy.ua/ua/documents/rada_decisions/rada_decision_2010/session23062010/3976mr

есть пункт

 
Цитата:
4.6. Здійснювати контроль за якістю надаваних жителям будинку житлово-комунальних послуг та за якістю проведених ремонтних робіт.

Советую Вам сравнить его с бумажной версией, которая есть у жильцов Wink

Терминатор

 
adamenko написал:
Что, по Вашему мнению, лучше сделать жильцам новостроя:создать ОСМД или позволить застройщику передать дом в коммунальную собственность и, следовательно, пусть в дом жэк?

И шо? Его кто-то возьмет в коммунальную собственность? Да и найдется ли дурак, который его будет в коммунальную собственность сдавать? Туда сдают только то, что уже полностью сгнило.

 
Barmaley написал:
Советую Вам сравнить его с бумажной версией, которая есть у жильцов

Я тоже прочитал статью про исчезновения полномочий, но только в Шансе. Проверил идентичность всех решений по ОСН. Потом понял - проплаченный материал. Кому-то было нужно кого-то мордой в говно тыкнуть. Я на такое даже и внимания не обращаю. Уверен, что полученное на руки решение у людей полностью совпадает с мэрским сайтом.

Barmaley

 
Терминатор написал:
Я на такое даже и внимания не обращаю. Уверен, что полученное на руки решение у людей полностью совпадает с мэрским сайтом.

Я, зная мэриевское "жонглирование законами", обратил.  Эти веселые эквилибристы в мэрии и не такое умеют делать ;) Поэтому

 
Терминатор написал:
Проверил идентичность всех решений по ОСН.

Поймите. Сверить сайт и бумажки в самой мэрии это одно. А вот сверить сайт с бумажками, что людям выданы - это другое.

И последнее. Маленькая задачка на логику и здравый смысл.

А счего бы вдруг, если тот материал был "проплаченный", 16 сентября 2010 года появилась эта фанфарная статья:

 
Цитата:
Долгожданным событием для домовых комитетов стало подписание начальником управления жилищной политики, коммунального хозяйства и благоустройства Сумского городского совета Ярославом КУЦОМ приказа № 78-8. Этим документом закрепляется обязательное согласование органами самоорганизации населения отчетов обслуживающих организаций по выполнению текущего ремонта. Поэтому рычаги влияния на обслуживающие организации на правовые основы взаимоотношений с управлением домовые комитеты получили.

http://www.gorod.sumy.ua/news_1044.html

Так что, Терминатор, пора бы уже привыкнуть и понять, что я избегаю голословности в своих текстах.  :)

Barmaley

Кстати, этот текст сначала появился на сайте мэрии Smile

 
Цитата:
Довгоочікуваною подією для будинкових комітетів стало підписання начальником управління житлової політики, комунального господарства та благоустрою Сумської міської ради Ярославом КУЦОМ наказу № 78-8. Цим документом закріпляється обов’язкове погодження органами самоорганізації населення звітів обслуговуючих організацій щодо виконання поточного ремонту. Відтак важелі впливу на обслуговуючи організації на правові основи взаємин з управлінням будинкові комітети отримали.

http://meria.sumy.ua/ua/archive/news_municipal/2010/09/15/mer_osn

Терминатор

 
Barmaley написал:
Так что, Терминатор, пора бы уже привыкнуть и понять, что я избегаю голословности в своих текстах.

Это я уже давно понял. И ни разу не пытался поставить под сомнение слова бармалея.

Меня смущает другое: статьи аналогичного содержания появляются одновременно в двух газетах. Причем упор в них ставится именно на отсутствие вами же приведенного пункта 4.6, который на самом деле в самом решении присутствует. Поэтому я и сделал выводы о проплаченности материала. Согласитесь, не сильно смахивает на независимое журналитское расследование. Скорее на попытку ткнуть кого-то мордой в грязь.

Да и сильно я сомневаюсь, что выданная на руки людям бумажка отличается от официального источника.

Barmaley

 
Терминатор написал:
Меня смущает другое: статьи аналогичного содержания появляются одновременно в двух газетах.

Может копипаст, а может и обращались во все газеты в надежде, что хоть кто-то напишет. Написали.

Елена Адаменко

Пункт о контроле, о котором вы пишите, действительно в решении сессии есть. Он взят из ЗУ «Об органах самоорганизации населения». Но он описывают функцию контроля в общем. А в решении горсовета «Об органах самоорганизации населения» №540 від 25.04.07, которым утверждено Типовое положение о домовых комитетах, есть другие пункты, более четко описывающие этот контроль. Жильцы Харьковской,5 хотели получить именно эти полномочия, которые горсовет сам же для них и предусмотрел, а теперь пошел на попятную. А именно:

 -узгоджувати плани проведення житлово – експлуатаційними організаціями, ремонтно – будівельними організаціями, фізичними особами поточних ремонтно-будівельних робіт у будинку (відповідно до п. 2.1.7 Типового положення про будком, затвердженого рішенням Сумської міської ради №540 від 25.04.07)

 - контролювати використання житлово – експлуатаційними організаціями, іншими ремонтно – будівельними організаціями, фізичними особами зібраних жителями будинку коштів на проведення ремонтно- будівельних робіт; (відповідно до п. 2.1.8 Типового положення про будком, затвердженного рішенням Сумської міської ради №540 від 25.04.07)

-затверджувати акти приймання виконаних ними робіт; (відповідно до п. 2.1.9 Типового положення про будком, затвердженого рішенням Сумської міської ради №540 від 25.04.07).

Вот эти пункты в проекте решения о даче разрешения на создания домкома „Харьковская,5” были, а в самом решении – отсутствуют.

Barmaley

 
adamenko написал:
Вот эти пункты в проекте решения о даче разрешения на создания домкома „Харьковская,5” были, а в самом решении – отсутствуют.

Перо, бумага, прокуратура.

Елена Адаменко

Домком так и сделал.

Barmaley

 
adamenko написал:
Домком так и сделал.

Молодцы.

Гость

Авторитетный ответ, познавательно

Гость

 
Цитата:
Начальник Главного управления жилищного хозяйства Владимир Стороженко и председатели райгосадминистраций могут лишиться должностей, если до конца года в столице не будет выполнен план по созданию ОСМД.

Об этом, сегодня, 21 сентября, заявил глава Киевской горадминистрации Александр Попов.

«Я вас предупреждаю - выполнение проекта по созданию ОСМД в городе является очень важным, и если вы не выполните поставленные задачи до конца года, то получите административное взыскание, вплоть до увольнения», - сказал Александр Попов, сообщает пресс-служба КГГА.

"То, что мы имеем сегодня в реформировании системы ЖКХ, ни в коей мере не может нас удовлетворить, ибо основной момент реформы - это управление жителями Киева своим жилищным фондом", - сказал Попов.

Он добавил: на сегодняшний день городские власти организовали все возможные условия, в том числе дали средства на проведение ремонтов, но количество ОСМД не увеличилась.

"Я вас хочу предупредить, что до конца года, если у нас не будет существенных изменений в этом плане - обращаюсь и к главам райгосадминистраций - на камеры вам обещаю, чтобы я потом не жалел никого - мы уволим тех, кто за это отвечает", - сказал Попов.

Он подчеркнул, что переход на такую форму обслуживания жилищного фонда является очень выгодным.

"Ну разве это мало аргументов, чтобы убедить нормальными человеческими словами людей относительно того, чтобы они шли на такие шаги?" – негодовал Попов.

Напомним, создание ОСМД – один из приоритетных векторов в модернизации коммунального хозяйства, определенный Стратегией развития Киева.

http://lb.ua/news/2011/09/21/115875_Kievskih_chinovnikov_budut_uvoln.html

У нас тоже агитируют, но... без денег, авось прокатит Big smile

Вассисуалий Лоханкин

ОСББ, как много в этом слове…(букв)
для слуха мэриевского слилось…
Ведь раньше было только П и Б...
Откуда взялось ОСББ...

Гость

 
Вассисуалий Лоханкин написал:
ОСББ, как много в этом слове…(букв)

для слуха мэриевского слилось…

Ведь раньше было только П и Б...

Откуда взялось ОСББ...

ОСББ для горожан это истинное П...  и  полный П... Оттаке вот Б...

 
Гость написал:
Он добавил: на сегодняшний день городские власти организовали все возможные условия, в том числе дали средства на проведение ремонтов, но количество ОСМД не увеличилась.

А наш пытается без денег народ в ОСББ выпихать. А потом будет искренне сожалеть, что хотел бы помочь, но из бюджета НЕ ИМЕЕТ ПРАВА ремонтировать частную собственность жильцов (ОСББ). Crazy

Гость

21 вересня 2011р. в народному домі «Просвіта» відбулось чергове тематичне засідання ради голів ОСББ, де обговорювали тарифи для діючих об’єднань.

Зустріч проходила в межах проекту «Ресурсний центр для ОСББ», який здійснює Волинський Інститут підтримки та розвитку Громадських Ініціатив за фінансової підтримки міжнародного фонду «Відродження». На засіданні йшлось про законодавче врегулювання питання тарифів.

Відповідно до українського законодавства, ОСББ має повноваження самостійно встановлювати суми внесків на загальних зборах, не потребуючи їх затвердження на рівні місцевої влади. Та в тих же законах є прогалини і невідповідності, які можна трактувати по-різному, тому в деяких регіонах України, в тому числі і у Волинській області, все ще вимагається затвердження тарифів. Прийняття однозначного рішення на офіційному рівні є життєво важливим для об’єднань і таке рішення вже прийнято.

У відповідь на звернення, Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України було визначено, що «відповідно до статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів членів об’єднання відноситься, зокрема, затвердження кошторису і балансу об’єднання, а також визначення розмірів внесків та платежів членами об’єднання. Ні зазначеним законом, ні іншими законодавчими актами України не передбачено затвердження або погодження органами місцевого самоврядування розмірів внесків та платежів, визначених загальними зборами ОСББ.

… Тож ОСББ не надає і не виробляє послуг, а відтак і не формує цін чи тарифів на послуги, які б підлягали встановлення (затвердженню) органами місцевого самоврядування.

… Отже, Міністерство вважає, що визначений загальними зборами розмір внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території не потребує затвердження чи погодження органами державної влади чи місцевого самоврядування».

Міністерство дало також вичерпну і зрозумілу відповідь щодо питання пільг і субсидій для членів ОСББ, яке викликає дискусії між владою та об’єднаннями. «Чинне законодавство України не ставить право громадян на отримання пільг та субсидій на житлово-комунальні послуги в залежність від того, проживають громадяни в будинку, де створено ОСББ, чи будинку, де не створено ОСББ, а так само і в залежність від того, сплачуються відповідні витрати безпосередньо виконавцям житлово-комунальних послуг чи через ОСББ».

Джерело : Волинський Інститут підтримки та розвитку Громадських Ініціатив

без ника..

Сегодня даже Алещенко в своей программе назвал Минаевское детище СумыЖУЛЬЕМ.  Big smile

Grassroots

          Фактически создание ОСМД или українською ОСББ когда дом будет взят на баланс вместе с землёй приведёт к увеличению тарифов плюс люди накинут на себя дополнительную финансовую удавку в виде платежей налога на землю и налога на иммущество. Вызывает удивление ответ власти что люди должны сами управлять когда мы платим подоходный налог который формирует местный бюджет тем самым делигируя и оплачивая функции управления для мерии.Взятие на баланс имущества существенно усложнит получение средст, если будет принята государственная программа и месный бюджет получит целевую субвенцию для ЖКХ. В Украине открыто уже более 2 тысяч уголовных дел против председателей осмд, которые фактически всю конитель с осмд, использовали лишь с одной целью отжать у жильцов придомовую территорию, обходя различные запреты и излишние согласования с местной властью. Пример бар "фёдор" который находиться на придомовой территории и он попросту ложил на запрет размещения питейных заведений вблизи учебных заведений, потому как жильцы дома дали согласие ))) 

       Задекларированное добровольное вступление в ОСМД на деле оказывается неизбежным. Как отказаться от вступления в «коммунальный колхоз» без последствий?

http://money.comments.ua/rules/2011/05/10/252934/kak-pravilno-voevat-osmd-.html

mentat

 
Grassroots написал:
Задекларированное добровольное вступление в ОСМД на деле оказывается неизбежным. Как отказаться от вступления в «коммунальный колхоз» без последствий?

Вы можете без проблем не вступать и не быть членом ОСМД, но платить по тарифам вам всё равно придётся. Однако вы не сможете влиять на эти тарифы, которые принимаются на общем собрании. Так что лучше быть членом ОСМД. Протест вызывает не само ОСМД, а методы его создания и способы управления. Неприемлемо создавать ОСМД в разваливающемся доме без его капитального ремонта и передачи по акту правлению сообщества, которое затем выберет эксплуационника (вплоть до слесаря дяди Васи) и заключит с ним договор. Я говорил ранее, что если всё делать через жопу, то даже самая хорошая идея превратится в производимый ею продукт. Результат имеем - Сумыжульё. Оно и создано на перспективу, для перехвата появляющихся ОСМД. Другого смысла в создании этой конторы я не вижу.

Гость

Гл.5 книги Ю.Хиврича и О.Адамова "Реформа ЖКГ от А до Я" "Кто такие исполнители услуги по управлению жильем?"

- Теперьпопытаемся разобраться. какие способы управления предусмотрены законодательством и кто такие исполнители услуг по управлению жильем. В соответствии с нормами. которые предусматривают проекты законодательных актов. собственники могут осуществлять управление жилым домом как самостоятельно. так и путем привлечения на договорной основе стороннего исполнителя услуг. который должен отвечать требованиям. установленным законодательством.

  "На время отсутствия каких-либо решений по определению исполнителя услуги. орган местного самоуправления определяет так называемого временного исполнителя услуги по управлению. По сути. все сегодняшние исполнители жилищных услуг приобретают приставку "временные" до того момента. пока жильцы не примут соответствующего решения. подтвердив свой выбор в законодательно установленном порядке. или пока органы местного самоуправления не проведут конкурс по выбору управителя."

P.S.  У нас в городе 25 июня 2011  разве был конкурс по выбору исполнителя (это касательно "Сумыжулья")????

Порядок проведения конкурсов будет определяться  нормативными документам. разработанными Министерством ЖКГ. При этом органы местного самоуправления могут самостоятельно инициировать проведение конкурсов и принимать участие в голосовании в рамках жилой и нежилой площади помещений. которые находятся в комунальной собственности.

Функции исполнителя услуг по управлению может выполнять любой субъект хозяйственной деятельности (в том числе и коммунальный ЖЕК  и стороннее частное предприятие и непосредственно сами собственники многоквартирного дома). который отвечает требованиям . определенным законодательством. Согласно положениям нового жилищного кодекса. такие требования будут определяться положениями КМУ в соответствии со следующими критериями:

- Наличие квалифицированного персонала и сертифицированных работников в сфере управления жилым фондои.

- Финансовое состояние компании. наличие инвестиционного потенциала и инвестиционных программ.

- Наличие нормативно-технической документации.

- Технологические требования к материально-технической базе.

 К временным управителям будут предъявляться более скромные требования. и разрешение на осуществление их деятельности будет выдаваться органами местного самоуправления, при этом функции управителя. связанные с ведением документации (все. что мы понимаем под термином "балансодержание") будут оставаться в компетенции органа местного самоуправления.

Данные нормы. регламентирующие требования к предприятиям-исполнителям услуг по управлению жильем. будут реализовываться не путем лицензирования или получения разрешения от МинЖКХ. а путем обязательного участия в саморегулирующих организациях. членство в которых будет предполагать определенную ответственность за выполнение установленных законом норм и требований к таким предприятиям. Соответствующие законопроекты находятся на рассмотрении в ВР.

"...Необходимо исключить риск появления на рынке большого числа некомпетентных компаний без возможности инвестирования средств ни в жилой фонд. ни в необходимые средства производства. претендующие лишь на передел жилищно-комунальных платежей. не имеющие предложить потребителям надлежащих по качеству и стоимости услуг. Возможно появление недобросовестной конкуренции с лоббированием со стороны органов местного самоуправления. в следствии чего увеличится количество случаев мошенничества на рынке. что усугубит социальное напряжение в обществе.

Поэтому необходимо не просто предоставить право выбора. а создать все условия. чтобы такое право было реализуемо - люди должны иметь возможность выбрать на рынке профессионального управителя Жф. соответствующего всем требованиям законодательства. который может предоставить услуги соответствующей цены и качества

 На украинском рынке еще не сложилась конкурентная среда между профессиональными управителями. Самостоятельно управлять жилым фондом создающиеся ОСМД не смогут по многим причинам:

а) отсутствие кадров (даже такого понятия как домоуправитель в нашей стране нет);

б) отсутствие инженерной группы. которая должна следить за конструктивом дома. Тб. определять графики проведения текущих и капитальных ремонтов. проводить плановые и неплановые обследования Жф. дымветканалов. следить и отвечать за соблюдением стандартов и нормативов при обслуживании ЖФ.

в) отсутствие необходимой инфраструктуры. машин. механизмов. отсутствие паспортного стола. бухгалтерии. аварийно-диспетчерской службы. ЕРЦ. содержать которые в рамках одного дома очень дорого;

г) отсутствие. в конце концов. админитстративных и производственных помещений. необходимых для размещения коммунальных служб

 Если в ЖЕКе существует инфраструктура. которая обслуживает сотню многоэтажных домов. то ОСМД должно самостоятельно принимать решение о формировании (или не формировании) всей инфраструктуры для отдельно взятого дома. Поэтому завтра каждый дом станет перед выбором: или вообще не платить.и тогда будь-что будет, или делать все как положено и. соответственно. платить наемным специалистам в 2-3 раза дороже. чем ЖЕКу.

Соответственно. одной из главных задач при проведении реформы является создание условий и механизмов. в соответствии с которыми население сможет принимать решения по вопросам способа управления и эффективного использования находящихся в их собственности инфраструктуры не в рамках одного дома. а в объединеии домов"....

P.S. Опять наши местные власти впереди паровоза. Под видом конкурса исполнителей услуг по содержанию домов фактически провели конкурс по выбору управителя (в одном лице КП "Суміжулье" и вне всякой конкуренции) без каких бы то ни было условий для этого, без нашего согласия и прочего (см. выше).

Гость

 

 
Гость написал:
К временным управителям будут предъявляться более скромные требования

(цитата из "Реформа ЖКХ от А до Я")  "...Договор с временным управителем заключается на срок не более 6 месяцев и может  быть разорван в любой момент по инициативе собственника. Договор на управление заключается один раз в год с пролонгацией по соглашению сторон".

С КП "Сумыжулье" заключен на 2 года???

Barmaley

Под информационной завесой третьей «газовой» войны с Россией и страстей вокруг дела Юлии Тимошенко украинская власть начала «газовую» атаку против объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД): 26 августа правление НАК «Нафтогаз Украины» приняло решение о передаче функций по реализации природного газа от ДК «Газ Украины» аппарату НАК «Нафтогаз Украины». Для выполнения указанного решения местные подразделения «Нафтогаза» с начала октября инициировали заключение новых договоров на поставки газа с производителями тепловой энергии. То есть накануне нового отопительного периода, по устоявшимся украинским традициям, начались срочные изменения в организации процессов газо- и теплоснабжения.

Вроде бы ничего страшного — заключить новый договор недолго, если бы в категорию таких производителей не попали и… отдельные ОСМД! Речь идет об ОСМД в домах, жители которых выбрали путь решения проблем с отоплением собственными силами — установили автономные котельные.

Обязательное условие при заключении новых договоров — наличие у таких ОСМД лицензий на осуществление деятельности по производству тепла: «А иначе — отключим газ!». ОСМД в панике, потому что у них лицензий нет, а со дня на день начнутся холода. Договоров нет — газа нет, люди совсем замерзнут…

Но ОСМД и не должны иметь такие лицензии, ведь по сути они не являются производителями тепловой энергии. Это подтверждается нормами ряда законов.

Статьей 55 Хозяйственного кодекса субъектами хозяйствования ОСМД не определены. Более того, согласно Закону Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» цель и предмет основной деятельности ОСМД не предполагают осуществления им хозяйственной деятельности и получения прибыли. Следовательно, ОСМД не является субъектом хозяйствования и согласно Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах» не может быть признано производителем или исполнителем жилищно-коммунальных услуг.

Согласно статье 1 Закона Украины «О теплоснабжении», тепловая энергия — товарная продукция, производимая на объектах сферы теплоснабжения для отопления, подогрева питьевой воды, других хозяйственных и технологических нужд потребителей, предназначенная для купли-продажи. То есть тепло, которое производится автономными котельными в домах ОСМД, предназначено не для купли-продажи, а исключительно для обеспечения потребностей жителей в отоплении помещений.

Таким образом, ОСМД не осуществляет хозяйственную деятельность в понимании, определенном Хозяйственным кодексом Украины, и не производит тепловую энергию в понимании, определенном Законом Украины «О теплоснабжении». Поэтому его деятельность по хозяйственному обеспечению потребностей жителей в отоплении помещений не может быть предметом лицензирования.

Автономная котельная (как и другое оборудование многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания его жителей) находится в общей совместной собственности владельцев отдельных помещений дома. ОСМД не является его владельцем, а может быть лишь балансодержателем совместного имущества. Газ для работы такой котельной закупают жители дома (то есть население), а ОСМД лишь представляет их общие интересы в договорных отношениях с субъектом хозяйствования, этот газ поставляющим.

Таким образом, при определении договорной цены газа стороны должны руководствоваться постановлением НКРЭ от
13 июля 2010 года №812 «Об утверждении розничных цен на природный газ, который используется для нужд населения, Международного детского центра „Артек“ и Украинского детского центра „Молодая гвардия“.

Применение при заключении договоров на поставки газа для автономных котельных ОСМД постановления НКРЭ от 29 сентября 2011 года №1648 „Об утверждении предельного уровня цены на природный газ для промышленных потребителей и других субъектов хозяйствования“ возможно лишь в случае размещения в этом доме магазина, парикмахерской, мастерских и т.п. и исключительно при условии распределения объемов поставок газа для разных категорий потребителей.

Тогда зачем государству этот очередной спектакль? Все просто — для того чтобы повысить цену на газ для населения руками газопоставщиков и сделать вид, что власть к этому непричастна. Стоит лишь ОСМД получить лицензию и согласиться с ролью «производителя тепловой энергии», следующим шагом будет установление ему цены на газ как для промышленного потребителя. А она будет как минимум в четыре раза выше, чем для населения.

Как вам такое «покращення життя вже сьогодні»?

Уважаемые председатели ОСМД, не поддавайтесь давлению власти! Закон на вашей стороне!

P.S. 12 октября 2011 года НАК «Нафтогаз Украины» сообщила о заключении всех необходимых договоров с предприятиями по газоснабжению и газификации (гор- и облгазами) и теплокоммунальной энергетики на поставку природного газа в новом отопительном сезоне 2011—2012 годов.

На сегодняшний день на всей территории Украины происходит подключение к теплоснабжению заведений социальной инфраструктуры, в частности школ, детских садов и больниц. Отопление в жилых домах граждан подключается согласно утвержденным графикам начиная с 15 октября.
«Нафтогаз Украины» реализует природный газ согласно лицензии на ведение хозяйственной деятельности по обеспечению природным газом потребителей по нерегулируемому тарифу.

Гость

уже упоминались проблемы с ОСББ по Харьковской 4 так я еще хотел сказать всем, кто поддастся на "Уловку" об ОСББ хоррошенько подумайте а лучше придите к руководству этого ОСББ и услыште все прелести и брехню Минаева Куца и пр. о рае в ОСББ. Что де6лать? В этой стране ничего нельзя принимать всерьез и заранее готовьте "откаты" для решения всех вопросов, У;помянутое ОСББ прошло все инстанции , но практически ничего в судах и пр. властных кабинетах не добилось. Это ПРАВДА В НАШЕЙ СТРПАНЕ!

гість

реально найголовніша проблема ОСББ - відповідальність без права на її реалізацію. Впаде будинок - від старості - і що? влада скаже: то все ваше приватне було, - ваші проблеми ))) А бабла збудувати новий на тому місці тупо не буде у будинкової громади. Якщо взагалі можна буде після зникнення будинку претендувати на ту земельку ))

гість
Занепад українського житлового фонду: просте пояснення причин
2012-04-18 16:06:00    Автор: Тетяна Монтян
obozrevatel.ua

Розвиток колективної власності на житло, вдосконалення механізмів прийняття колективних рішень – провідна тенденція у світовому праві. В США, як зазначив професор права Роберт Нательсон, різні форми колективної приватної власності на житло "вийшли з правової периферії, щоб стати головною рисою сучасного суспільства". А в Україні навіть тема ОСББ – досі маргінальна.

Мета статті – привернути увагу тих, хто декларує, що збирається "покращити життя". Бо саме через те, що цією темою ніхто не цікавиться, і не виходить у нас "реформа ЖКГ", а Україна ніяк не може оговтатись і почати розвиватись.

Проблема житла – проста, як господарське мило; весь світ її давно вирішив та забув. І перейшов до наступного рівня: розмежування повноважень та відповідальності між приватними та "традиційними" органами влади.

Україна ж 20 років не може врегулювати майнові права на багатоповерхівки.

Будинки можуть мати одного власника – це держава/муніципалітет/приватна фізична або юридична особа, або кооператив як юридична особа. Тоді люди є або орендаторами, або власниками майнового права – права на проживання. Або будинки можуть бути у співвласності – це або товариства власників, або кондомініуми.

Ці схеми прекрасно працюють в усьому світі.

Інших схем, які довели б свою життєздатність – немає!

Довідка: які форми колективної власності існують у світі

1. В товариствах власників житла кожен володіє своїм житлом індивідуально. Товариство – це юридична особа з обов'язковим членством, яка володіє вулицями, парками, рекреаційними зонами та іншими "загальними зонами" території. Вона ж забезпечує дотримання обмежувальних застережень щодо допустимого використання та модифікації індивідуального житла. Окремі власники – "акціонери", які колективно управляють діяльністю товариства власників житла.

2. В кондомініумі індивідуальні власники мають правовстановлюючий документ на своє житло, а також на "спільну власність". Тобто – відсоткову частку в "спільних елементах". Ці спільні елементи можуть включати, наприклад, перегородки, сходи, коридори, дахи, двори, зелені насадження та інші частини майнового комплексу поза межами індивідуальної власності.

3. Кооператив – це чиста форма колективної власності, в тому числі на окремі одиниці житла. Індивідуальні мешканці мають майнове право користування своїм житлом, але не є, строго кажучи, законним власникам навіть його внутрішніх частин.

Коротше, це класичний радянський ЖБК, в якому люди були власниками не квартир, а "паєнакопичень".

Увага: на практиці алгоритми прийняття рішень щодо всіх цих видів колективної власності практично не відрізняються! Тому цивілізовані країни або надають перевагу якомусь одному виду "сусідських об'єднань", або, як в США, прописують в законодавстві всі ці види одночасно.

4. Наше українське ОСББ – це юридичний покруч, вигаданий дилетантами, далекими від розуміння навіть азів правової природи колективної власності. Це абсурдна суміш громадського об'єднання та товариства власників вкупі з кондомініумом, яка не має практично ніякого майна та зобов'язань; малокерована та потенційно небезпечна для співвласників будинку, в якому створюється.

Незважаючи на це, окремі люди примудряються навіть в таких безумних правових умовах управляти своїми будинками. Тобто, потенційно наше населення має суттєвий відсоток креативних людей з високими організаторськими здібностями. У сприятливих умовах вони швидко перетворять наші міста на зразкові.

На щастя, законопроект №8474, який вгробив би навіть дивом існуючі ОСББ, було заветовано. Громадськість та журналісти, що згуртовано виступили проти нього, можуть намалювати собі зірочки на фюзеляжах.

Але не факт, що наступна спроба "покращити" діюче недолуге законодавство щодо ОСББ виявиться успішнішою.

Уряд за контрактом

В класичній роботі Дональда Будро і Рендалла Холкомба зазначається: багато організацій, створених за приватним контрактом, мають риси, зазвичай притаманні урядам. Приклад –"сусідські об'єднання": товариства власників житла, кондомініуми, кооперативи, "приватні громади" і навіть наші недолугі ОСББ. Приватні уряди так само, як і "класичні", забезпечують суспільні блага, мають повноваження оподатковувати своїх членів та керовані демократично.

Роберт Нельсон наводить такі дані станом на 2004 рік: 18% – біля 52 мільйонів американців – мали житло в якомусь з видів сусідських об'єднань, і дуже часто такі приватні громади були розміром з ціле місто. Здавалося б, все просто навіть в Україні: створюй собі приватний уряд – і керуй!

Але є одне величезне "але".

Девелопер в цивілізованому світі, який створює певний об'єкт – житловий багатоповерховий комплекс, котеджне містечко, комерційну нерухомість – перед тим, як продати його частинами, сам прописує правила управління цим об'єктом як цілісним майновим комплексом.

Адже прописати правила заздалегідь значно легше, і вимагає менших зусиль та витрат – ніж потім, після продажу, зібрати усіх власників та намагатися досягти консенсусу між ними. Тобто, частину витрат (часу та грошей) єдиний власник одразу бере на себе.

Якщо це робитимуть українські забудовники – виникне ринок статутних документів, як це і відбулося в цивілізованому світі.

Покупець шукатиме найбільш прийнятні для себе правила та обмеження, з якими він згоден миритися. Крім того, покупець буде розуміти, які правила призведуть до більшої капіталізації особистого та спільного майна, до легшої керованості всього об'єкта як цілісності. Він намагатиметься разом з іншими співвласниками, діючи в межах статуту, збільшити капіталізацію. Якщо збереться критична маса співвласників, які будуть не згодні з певним пунктом правил – вони зможуть демократично його змінити.

Коли наш "ковбасний емігрант" приймає громадянство цивілізованої країни чи купує житло в уже створеному сусідському об'єднанні будь-якого виду – він робить один-єдиний акт вибору. А спробував би він самотужки, "з нуля" створити державні інституції в якомусь Сомалі – чи ОСББ в маргінальній багатоповерхівці на кілька сотень квартир!

Україна, звісно, не Сомалі – державні інституції у нас таки є, і розпочинати зовсім "з нуля" не доведеться.

Якщо чиновники нарешті зрозуміють, що населення є не "проблемою", а її вирішенням –дайте лише людям алгоритми! – то Україна має реальні шанси стати пристойною, розвинутою державою. І потрібно для цього так мало!

Кілька простих правил

1. Доступ до інформації про співвласників усього майна – від будинку до країни – має бути вільним.

Усе майно має бути інвентаризованим; межі, обтяження та обмеження будь-якої одиниці майна – як індивідуального, так і колективного – мають бути чітко визначені та неухильно дотримуватись.

Що відбувається в нас – загальновідомо: українці не знають про свої майнові права ані як члени територіальних громад, ані як співвласники будинків та Держави Україна в цілому. На жаль, навіть початковий крок в напрямку формалізації майнових прав в Україні було із тріском провалено.

2. Для прийняття рішень має діяти принцип "одна одиниця власності – один голос". Консенсусне прийняття колективних рішень є "ідеалом". Уряди за контрактом апріорі не можуть і не повинні працювати за принципом "одна людина-один голос".

У реальному житті меншість має підкорятись більшості, бо в протилежному випадку не вдасться прийняти жодного рішення.

Адже це повний маразм, коли 50 кнопкодавів у перервах між листуванням зі своїми кицями ухвалюють КПК для всієї країни – а тисяча мешканців багатоповерхівки мають одноголосно домовитись про закупівлю пари тросиків для поламаного ліфту! Роздерибанити пів-країни можна 226-ма голосами з 450, а зібрати по 5 гривень на домофон – тільки одноголосно!

3. Членство в сусідському об'єднанні будь-якого виду, тобто "підданство" в "приватному уряді" – не може бути необов'язковим.

А псевдо-правозахисна балаканина на тему "ніхто не може бути примушений до вступу в ОСББ, бо це антиконституційно" – є цинічним окозамилюванням. Навіть поведені на правах людини англійці прописали, що в їхній Commonhold, квартирне товариство, можна не вступати – але цим ти хіба що позбавляєш себе права голосу, а фінансову відповідальність та інші обов'язки ніхто з тебе не знімає.

4. Власність – зобов'язує, колективна власність – зобов'язує колективно!

Якби хоч раз з усіх співвласників будинку стягнули штраф на користь людини, що зламала ногу на "ковзанці" на їхній нечищеній прибудинковій території – наступного разу вони б по-іншому ставилися до своїх обов'язків.

5. Законодавчо зобов'язати забудовників продавати реальні майнові права вкупі з установчими правилами прийняття колективних рішень щодо спільного майна.

А не "повітря" через нікчемні "попередні договори", "інвестиційні" чи "пайові" угоди, як зараз – тоді проблеми недобудів та "кинутих вкладників еліта-центрів" просто не існувало б. Так само, як і "ходінь по муках" новоселів, нездатних вирватись з комунального рабства та "відбити" у рейдерських структур забудовників власні будинки.

6. Якщо держава та/або девелопери візьмуть на себе розробку притомних модельних статутів різних видів – удасться швидко подолати наслідки ідіотськоїмоделі приватизації багатоповерхівок "вроздріб".

Адже співвласники навіть маргінальних будинків зможуть керувати ними значно ефективніше, ніж зараз це роблять мафіозні ЖЕКи.

*   *   *

...Україна міцно застрягла на стадії напіврадянського дикунства щодо майнових прав. У світі за останні десятиліття саме поширення сусідських об'єднань усіх видів створило розгалужену систему регулювання приватного землекористування та приватної форми надання публічних послуг.

Приватні уряди все частіше замінюють публічну владу на місцевому рівні. Більшість населення в країнах "золотого мільярду" вже живе в режимі ефективно керованої колективної приватної власності на житлову нерухомість.

Чи не час уже й Україні прокинутись і зайнятись своїми багатоповерхівками всерйоз?

За матеріалами: УП
Гость

Спасибо за статью, автор большой молодец! В поисковике-гугл не сильно много подобного рода - информации. Я был рад что нашел ее именно у вас! Пишите и дальше, желаю вам удачи!

Эдик Баах

Очень интересный материал, спасибо автору. А то что попал в нерв - так то видно из коментов. Но, мне кажется, главная мысль - считайте. Даже если все будет по закону.

По тематике

Александр Шутко
«И всё-таки они возвращаются»

Ох, как, я ещё был наивен, когда описался (от слова писать - не писать?!?), в ранних моих «произведениях» про это...

Александр Шутко
Наш ответ Чемберлену

Снова про ОСББ...

Александр Шутко
«Бидный… бо дурный»

Профессионал выполняет свою работу всегда, практически в не зависимости от условий «внешней среды», не ниже минимально приемлемого уровня....

Александр Шутко
Про ОСББ: «Бойтесь Данайцев… дары приносящих»

Скока живу на этом свете, стока, мне наши можна-владцы, роблють подарки.

Подарки можна сказать царские!...

Денис Иванченко
Сын мера Минаева пойман!?

Вот по истине с кого стоит брать пример работникам нашей прокуратуры аля Кошелефф и аля Былоконь - доблестная милиция г.... 9

view counter
view counter
view counter

Вы можете отметить интересные вам фрагменты текста, которые будут доступны по уникальной ссылке в адресной строке браузера.